房地产行业2023年6月投资策略：关注板块超跌机会
(资料图片)
核心观点
行业：销售弱复苏态势不变。前四月统计局销售数据向好，2023年1-4月，商品房销售额39750亿元，同比+8.8%，增幅较2023年1-3月扩大4.7个百分点；商品房销售面积37636万平方米，同比-0.4%，降幅较2023年1-3月收窄1.4个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在2023年1-4月均有超10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+11.8%，销售面积同比+2.7%，实际恢复速度比商品房整体快。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在修复。
新房、二手房五月仍呈弱复苏态势。从新房维度，30城销售复苏势头趋缓。2023年5月28日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+10%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+24%、-18%、+31%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+86%、+7%、-24%。截至2023年5月28日，30城商品房累计成交面积为5914万㎡，同比+10.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+14%、+5%、+10%、+13%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+34%、+5%、+3%。从二手房维度，样本7城成交略有下滑。2023年5月26日，样本7城二手住宅当周成交面积96万㎡，环比-10%，成交量高于2022年水平，低于2019-2021年。截至5月26日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2118万㎡，累计同比+63%，较前期略有下滑，较2021年同期-24%，较2019年同期+12%。
拿地端成交量仍在走弱。2023年5月28日，100大中城市住宅类用地当周成交面积140万㎡，环比-80%。截至5月28日，100大中城市住宅类用地累计成交面积11567万㎡，累计同比-13%，降幅较上期持续扩大，较2021年同期-65%，较2020年同期-61%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.4%，环比略有改善。
板块：5月跑输沪深300指数1.7个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.5%，跑输沪深300指数1.7个百分点，在31个行业中排23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为9.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高45.6%。
投资策略：当前市场销售仍处于“弱复苏”状态中，虽然在“弱复苏+政策碎片化”的大背景下，更应注重α属性较强的公司，但经历了近两个月的基本面热度下行和板块单边下跌后，当前时点更应关注板块超跌所带来的机会。当前，高频数据显示市场活跃度已有边际提升，销售低点、业绩低点均已过去，板块已非常具备性价比，6月核心推荐保利发展（前四月销售同增29%，复苏态势良好）、中国海外宏洋（背靠央企错位竞争，估值极具性价比）。
风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
标签：
